Aktuelles Mietrecht · Grünewald & Bader - Rechtsanwälte

Aktuelles

Aktuelles aus dem Mietrecht

Schadensersatzansprüche des Pächters wegen Nichtraucherschutzgesetz:
Der unter anderem für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das durch das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz eingeführte Rauchverbot in öffentlichen Gaststätten nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstandes führt. Die mit dem gesetzlichen Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung beruhe nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache, sondern beziehe sich auf die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters oder Pächters. Die Folgen eines gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten fielen daher allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters. Der Verpächter einer Gaststätte ist auch nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich zulässigen Raucherbereich einrichten kann. Denn auch eine solche Verpflichtung würde einen Mangel der Pachtsache voraussetzen, der hier nicht gegeben ist.
(BGH Urteil vom 13.07.2011, AZ VII 189/09)

Betriebskostenabrechnung - Wirtschaftlichkeitsgebot:
Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zur Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit getroffen. Nach diesem Grundsatz ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen trägt. Im Streitfall ist den Mietern die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen. Insbesondere genügte der Hinweis der Beklagten auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.
(BGH Urteil vom 06.07.2011, AZ: VIII ZR 340/10)

Betriebskostenabrechnung - Abrechnungs- und Ausschlussfrist:
Vermieter können grundsätzlich nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Nachforderungen sind nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen. Ausnahmsweise gilt dies dann nicht, wenn es sich um einen offensichtliches und kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiertes Versehen handelte. In diesem Fall kann sich der Mieter nach "Treu und Glauben" nicht auf den Fristablauf gerufen.
(BGH Urteil vom 30.03.2011, AZ: VIII ZR 133/10)

Kautionszahlung:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat festgestellt, dass ein Mieter von Wohnraum die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen darf. Der VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Im vorliegenden Streitfall haben die Mieter durch die Nichtzahlung der Kaution daher ihre Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; die darauf gestützte Kündigung ist unwirksam.
(BGH Urteil vom 13. Oktober 2010, AZ: VIII ZR 98/10)

Eigenbedarfskündigung - Freiwerden einer vergleichbaren Wohnung:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute die Pflicht des Vermieters präzisiert, dem Mieter nach einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs eine während der Kündigungsfrist freiwerdende vergleichbare Wohnung im selben Haus anzubieten. Der VIII. Zivilsenat des BGH hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren. Da im vorliegenden Streitfall der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist, hat er keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung.
(BGH Urteil vom 13. Oktober 2010 AZ: VIII ZR 78/10)

Farbwahlklausel III:
Der BGH hat seine Rechtsprechung zur sog. Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.
Die beklagte Mieterin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Eine Anlage zum Mietvertrag enthielt den folgenden Zusatz:
"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren..."
Der BGH hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.
Die unzulässige Farbvorgabe führe zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Stelle sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam.
(BGH Urteil vom 20.01.2010, AZ: VIII ZR 50/09)

Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel:
Ein Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.
Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.
(BGH Urteil vom 27. Mai 2009, AZ: VIII ZR 302/07)

Versorgungssperre des Vermieters nach beendetem Mietverhältnis erlaubt:
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.
Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.
Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume.
(BGH Urteil vom 6. Mai 2009, AZ: XII ZR 137/07)

Duldungspflicht des Mieters bei baulicher Maßnahme:
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter verpflichtet ist, bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchzuführen hat, dulden muss. Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund behördlicher Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen hat, fallen nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB aufgeführten Maßnahmen und unterliegen daher auch nicht den formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten nach § 554 Abs. 3 BGB. Eine Duldungspflicht des Mieters ergibt sich in solchen Fällen aus § 242 BGB. Die Anforderungen an die Ankündigung richten sich nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme, wobei auch der Mieter seinerseits verpflichtet ist, an einer zeitnahen Terminsabstimmung mitzuwirken.
BGH Urteil vom 04.03.09, AZ: VIII ZR 110/08)

Endrenovierungsklausel zulässig:
Eine im Wohnungsübergabeprotokoll nachträglich vereinbarte Endrenovierungsklausel ist wirksam, auch wenn im Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten ist. Die Unwirksamkeit einer solchen, für sich allein gesehen unbedenklichen Abrede kann nicht aus dem Zusammentreffen mit einer nach § 307 BGB unwirksamen Formularklausel – hier den Klauseln in § 16 des Mietvertrags – und einem dadurch eintretenden Summierungseffekt abgeleitet werden. Soweit aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folgt, führt das nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung unterliegt dagegen nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.
Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe haben die Parteien vielmehr dem bestehenden Mietvertrag noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.
(BGH Urteil vom 14.01.2009, AZ VIII ZR 71/08)

Keine Haftung des Grundstückeigentümers gegenüber Versorgungsunternehmen:
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Anspruch des Versorgungsunternehmens (Berliner Wasserbetriebe) auf Zahlung des Entgelts für die Ver- und Entsorgungsleistungen gegen den Grundstückeigentümer ausscheide. Zwar kommt in § 2 Abs. 2 AVBWasserV der Rechtsgrundsatz zum Ausdruck, dass in dem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens ein Vertragsangebot liegt, das durch die Entnahme aus dem Leitungsnetz angenommen wird. Dieses Vertragsangebot richtet sich dabei typischerweise an den Grundstückseigentümer.
Ein Anspruch gegen ihn ist jedoch ausgeschlossen, wenn bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem zur Nutzung des Grundstücks berechtigten Dritten besteht. Dafür ist es nicht erforderlich, dass zwischen dem Versorgungsunternehmen und dem Dritten ein Vertragsverhältnis aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung besteht; es genügt bereits, dass sich ein solcher Vertragsschluss aus den Umständen entnehmen lässt.
(BGH Urteil vom 10.12.2008, AZ VIII ZR 293/07)

Kündigungsverzicht:
Durch einen einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag wird der Mieter unangemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Klausel ist unwirksam.
Es ist einhellige Auffassung sowohl in Rechtsprechung und auch im Schrifttum, dass ein einseitiger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann.
Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03) sei nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirksamkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht bejaht. Der vorliegende Fall unterscheide sich allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält.
(BGH Urteil vom 19.11.2008, AZ: VIII ZR 30/08)

Farbwahlklausel II:
Vermieter dürfen ihren Mietern für die Renovierung bei Auszug aus der Wohnung farbliche Vorgaben machen. Die Klausel, die die Mieter verpflichtet, die Holzteile nur in bestimmten Farbtönen zurückzugeben, ist nach Auffassung der Karlsruher Richter wirksam. Vermieter hätten ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung mit einer Dekoration zurückzubekommen, die von möglichst vielen Mietern akzeptiert werde.
Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich und führt auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen. Die Klausel beschränkt sich in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie – isoliert betrachtet – schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre.
(BGH Urteil vom 22.10.2008, AZ: VIII ZR 283/07)

Untersuchungspflicht des Vermieters:
Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur regelmäßigen Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Mietwohnung.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Kläger wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt.
(BGH Urteil vom 15.10.2008, AZ: VIII ZR 321/07)

Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel:
Der Bundesgerichtshof hatte nun darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.
Entgegen dem hier (s. u.) zitierten Urteil des OLG Karlsruhe (Urteil vom 18.04.2007, AZ: 7 U 186/06) ist der BGH der Ansicht, dass der Vermieter einen solchen Zuschlag nicht verlangen kann. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wenn dieses Ergebnis als Folge einer unwirksamen vertraglichen Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter eintritt, stellt dies keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung dar. Ebenso wenig kann die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) gestützt werden. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der derartige Klauseln verwendet. Das bedeutet hier, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen der Vermieter als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat.
(BGH Urteil vom 9. Juli 2008 AZ: VIII ZR 181/07)

Farbwahlklausel I:
Wird in einem Wohnraummietvertrag die Klausel "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen." verwendet, so kann der Vermieter hieraus keine Ansprüche herleiten.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Klausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.
Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.
(BGH Urteil vom 18.06.08 AZ: VIII ZR 224/07)

Betriebskostenabrechnung:
Der Bundesgerichtshof hat entscheiden, dass der Vermieter Betriebskosten auch dann nicht nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.
Das Anerkenntnis des Mieters führt nicht zu einem Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskostenabrechnung!
Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist. Selbst wenn der Mieter dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung.
(BGH Urteil vom 09.04.08 AZ: VIII ZR 84/07)

Der BGH hat entschieden, dass kein Kostenerstattungsanspruch des Wohnraummieters gegen den Vermieter im Fall der Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung besteht. Der BGH hat festgestellt, dass ein Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels notwendig ist, keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen hat.
Damit hat der BGH seine Rechtsprechung zu der vergleichbaren Problematik im Kaufrecht (Urteil vom 23.02.2005 AZ: VIII ZR 100/04) für das Wohnraummietrecht bekräftigt.
Denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er soll nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Andernfalls würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.
(BGH Urteil vom 16.01.08 AZ: VIII ZR 222/06)

Es besteht kein Anspruch des Vermieters auf Erstattung einer "Nutzerwechselgebühr". Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um nicht umlagefähige Kosten der Verwaltung handelt.
Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die "Nutzerwechselgebühr" fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben! Dem Vermieter ist es damit verwehrt von einem Mieter, der vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszieht, für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein zusätzliches Entgelt zu verlangen.
(BGH Urteil vom 14.11.07 AZ: VIII ZR 19/07)

Das OLG Karlsruhe endlich wieder einmal ein vermieterfreundliches Urteil gefällt, im Zusammenhang mit unwirksamen Klauseln über Schönheitsreparaturen.
Es hat entschieden, dass Vermieter, wenn die Klausel über die Abwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, vom Mieter eine Erhöhung der Miete verlangen können!
Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen hat Entgeltcharakter und wird bei der Bemessung der Miethöhe einkalkuliert. Wenn sich herausstellt, dass die Klausel mit der dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen übertragen wurde unwirksam ist, führt dies zu einer erheblichen wirtschaftlichen Belastung des Vermieters.
Um diesen wirtschaftlichen Nachteil des Vermieters zu verringern, hat das OLG Karlsruhe entschieden, dass der Vermieter mittels eines Mieterhöhungsverlangens einen entsprechenden Zuschlag zu der Miete verlangen kann. In der Begründung führt das OLG aus, dass der klagenden Vermieterpartei gemäß § 558 Abs. 1, S. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete zustehe, wobei sich die Höhe des Zuschlags an § 28 Abs. 4, S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung orientiere und 8,50 € pro Quadratmeter und Jahr betrage.
Bei einer 60 m² großen Wohnung führt dies zu einer Erhöhung von 510,00 € jährlich bzw. 42,50 € monatlich.
Allerdings hat das OLG die Revision zum BGH zugelassen.
(OLG Karlsruhe Urteil vom 18.04.2007, AZ: 7 U 186/06)

Der Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung ausgeschlossen ist, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.
Der BGH hat die Revision der beklagten Mieter zurückgewiesen. Nach Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung setzt ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat. Das Vergleichsmietensystem soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das trifft auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hat. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, sofern die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, die eine Mieterhöhung ausschließt. Den Interessen des Mieters wird insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) Rechnung getragen.
(BGH Urteil vom 20. Juni 2007, AZ: VIII ZR 303/06)

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Maßgebend hierfür ist insbesondere die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 S. 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob es für die Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung auf die tatsächliche (131,80 m²) oder auf die im Vertrag angegebene (121,49 m²) Wohnfläche ankommt.
Der BGH hat entschieden, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. Die Angabe der Wohnfläche von 121,49 m² im Mietvertrag der Parteien ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße ist jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. Dies hat der BGH bereits für den umgekehrten Fall eines Mieterhöhungsverlangens, bei dem die tatsächliche Wohnfläche geringer war als angegeben, entschieden (Urteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03), und Gleiches gilt auch hier. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Diese Grenze war im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen war.
(BGH Urteil vom 23. Mai 2007, AZ: VIII ZR 138/06)

Vermieter von Wohnraum im Erdgeschoss dürfen die Kosten des Aufzugs durch Formularvertrag auf den Mieter umlegen. Auch nach der Schuldrechtsreform stellt diese Vereinbarung keine unangemessene Benachteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung dar. Auf den konkreten Nutzen des Aufzugs für den Mieter komme es nicht an.
(BGH Urteil vom 20.09.2006, AZ: VIII ZR 103/06)

In Gewerbemietverträgen sind starre Fristenregelungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ebenfalls unzulässig. Mieter von Gewerberäumen sind ebenso schutzbedürftig wie Wohnraummieter. Starre Fristenregelungen benachteiligen auch ihn unangemessen und sind nach Ansicht des OLG Düsseldorf unwirksam.
Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Der Senat hat die Revision zum BGH zugelassen.
(OLG Düsseldorf Urteil vom 04.05.2006, AZ: I – 10 U 174/05).

Die Betriebskostenabrechnung führt ständig zu Ärgernissen.
Nunmehr hat der Bundesgerichtshof (BGH) entgegen der bisher herrschenden Meinung entschieden, dass ein Mieter im Bereich des preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat. Dies gilt selbst dann, wenn er eine Kostenerstattung anbietet. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann.
(BGH Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/2005).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Durchsetzung der Räumung von Mietwohnungen erleichtert!
Der Gerichtsvollzieher macht die Durchführung der Räumung in den meisten Fällen davon abhängig, dass der Vermieter einen erheblichen Kostenvorschuss, meist in Höhe von mehreren Tausend Euro, bezahlt. Der Vorschuss soll die anfallenden Speditions- und Einlagerungskosten abdecken, die meist vom zahlungsunfähigen Mieter nicht mehr beigetrieben werden können.
Der BGH hat nun klargestellt, dass der Vermieter seinen Auftrag zur Räumungsvollstreckung beschränken kann. Das bedeutet, er darf bei Auszug des Mieters die dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen in seinen Besitz nehmen. Er muss darüber hinaus der Entfernung dieser Sachen durch den Gerichtsvollzieher widersprechen.
Der Gerichtsvollzieher ist an diese Beschränkung zur „Teilräumung der Wohnung“ gebunden.
Der Vermieter kann nun selbst das Mobiliar – meist viel kostengünstiger – in Verwahrung nehmen. Vermieter sollten sich bei ihrem Auftrag zur Räumung unbedingt auf diese Entscheidung des BGH berufen, um unnötige Kosten zu sparen.
(BGH Urteil vom 17.11.2005, AZ: I ZB 45/05)

Mit einer Entscheidung vom 01.06.2005 hat der Bundesgerichtshof (BGH) seit langem wieder ein vermieterfreundliches Urteil erlassen.
Im konkreten Fall ging es darum, ob ein Vermieter von Wohnraum rückständige Mietzinsen im Urkundenprozess geltend machen kann, auch wenn der Mieter Mängel der Wohnung einwendet. Dies hat der BGH nun bejaht. Zwar werde nach § 536 Abs. 1 BGB bei Mängeln der Mietsache die geschuldete Miete automatisch von Gesetzes wegen gemindert. Dieser Einwand kann jedoch nicht im speziellen Verfahren des Urkundenprozesses dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der rückständigen Miete entgegen gehalten werden.
Der Vorteil für den Vermieter liegt auf der Hand. Er erhält sehr schnell ein sogenanntes „Vorbehaltsurteil“ aus dem er sogleich die Zwangsvollstreckung (insbesondere ohne Sicherheitsleistung!) gegen den Mieter betreiben kann.
Der Mieter kann seine Einwände erst im sogenannten „Nachverfahren“ geltend machen.
Unberechtigten und der Höhe nach überzogenen Mietminderungen kann man so von Vermieterseite den Wind aus den Segeln nehmen.
(BGH Urteil vom 01.06.2005, AZ: VIII ZR 216/04)

Bemessungsgrundlage der Mietminderung nach § 536 BGB ist im übrigen die Bruttomiete, d.h. also der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten. Dabei ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
(BGH Urteil vom 06.04.2005, AZ: XII ZR 225/03).

Im Wohnraummietrecht gilt die Besonderheit, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstandes unwirksam wird, wenn der Mieter diesen nachträglich binnen einer gesetzlichen Frist von 2 Monaten seit Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches ausgleicht. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass zwar die fristlose Kündigung unwirksam wird, nicht jedoch eine rein vorsorglich ausgesprochene ordnungsgemäße Kündigung unter Einhaltung der geltenden Kündigungsfristen.
Zukünftig gilt es also für jeden Vermieter bei Mietrückständen neben der fristlosen Kündigung auch rein vorsorglich eine ordentliche fristgerechte Kündigung auszusprechen wegen einer schuldhaften Verletzung der Vertragspflichten nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Nur wenn den Mietern kein Verschulden trifft, könnte die Kündigung unberechtigt sein. Darzulegen und zu beweisen hat dieses mangelnde Verschulden im Rechtsstreit allerdings der Mieter.
(BGH Urteil vom 16.02.2005, AZ: VIII ZR 6/04)

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